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上月东莞楼市供应回升 刚需产品备受欢迎

2018-05-04 08:36 来源:南方日报 龚名扬

本文地址:http://www.eilgk.com.cn/content/2018-05/04/content_181741415.htm
文章摘要:上月东莞楼市供应回升 刚需产品备受欢迎,携手共进露华浓记性,马向东长在东方财经。

  在刚刚过去的4月,东莞楼市表现差强人意。近日,多家市场研究机构的数据表明,4月东莞楼市供应回升,但需求在低位运行。4月市区周边镇区楼市逆市上扬,其中石碣镇连续两月表现抢眼,但临深片区的楼市冷清。

  目前,在冷热不均的市场氛围之下,东莞楼市的产品结构也在发生变化,最明显的是刚需产品备受市场欢迎。

  1.4月东莞楼价平稳

  合富大数据显示,2018年4月东莞一手住宅供应建筑面积约42.1万平方米,同比增加约五成;去年4月为“4·10”楼市低谷期,供应量基数较小。故今年供应同比增幅较大,但在历史上仍处于低位水平。

  尽管,4月一手住宅供应虽然有所回升,但网签量创过去4年最低。据优房超·瑞城搜数据中心显示,4月东莞一手住宅成交3261套,同比减少36%;合富大数据显示,过去一个月,东莞一手住宅签约建筑面积36.9万平方米,同比减少33%。

  从房价来看,4月一手住宅签约均价约16955元/平方米,同比微涨5%,环比持平,呈现平稳态势。

  业内人士认为,在限购政策抑制下,东莞楼市的供应量和成交量连续两年放缓。合富大数据显示,2018年1—4月东莞一手住宅新增供应约115.1万平方米,同比减少约14%;网签面积约125.0万平方米,同比减少约21%。

  2016年国庆期间,东莞首次出台限购政策,投资性需求得到了大幅的抑制,需求回归以自住刚需为主,成交量整体呈下滑态势,房价涨幅得到大幅的收窄趋于平稳。

  东莞房价持续平稳,有3%的楼盘出现下跌。从合富4月对一手住宅的取样来看,全市约81%的楼盘房价保持平稳,3月这一比例为78%;房价下跌房源比重仅占3%,3月这一比例为6%。

  临深片区房价“稳中有松”。几大片区均有部分房源出现上涨现象,而临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。

  2.区域成交现冷热分化

  4月的楼市成交量虽然一般,但从区域来看还是有不少亮点。

  业内人士分析发现,城区周边镇区楼市逆市上扬,石碣镇连续两月成为全市销量冠军。合富大数据显示,4月成交前10区域中,石碣镇以293套排名第一,已经连续2个月成为东莞销售冠军,并以绝对优势成为今年前4月的销售冠军,成交量约1173套。

  石碣的楼市之所以火热,一方面是因为石碣被纳入了新的城区片区,另一方面由于一江之隔的东城街道,因一手房严重供不应求,房价高企,石碣楼市迎来发展机遇,大量承接市区尤其东城客户需求外溢。

  “得益于市区房源紧张,泛城区的茶山、寮步、望牛墩、道滘、厚街等,楼市逆市上扬。水乡片区凭借交通优势及规划前景,也吸引不少城区客户置业。”东莞合富相关负责人告诉记者。

  从4月的情况来看,东莞楼市热度呈现出区域分化的现象。尽管石碣镇的成交火热,但临深片区供应就出现较大萎缩。

  合富大数据显示,2018年4月,凤岗、清溪、塘厦、黄江和樟木头等临深片区一手住宅新增供应仅120套,创历史最低。东莞限购后,深圳客基本绝迹临深片区,该片区房产需求受到较大影响,开发商放缓供应节奏。

  相对而言,市区自2017年5月后,供应整体呈增加趋势,持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展;松湖片区自去年以来供应总体稳中有减。

  3.刚需产品占比提升

  在目前的市场氛围下,东莞楼市的产品结构也在发生改变,最明显的变化是刚需产品大受市场欢迎。

  合富大数据显示,2018年1—4月新建商品住宅90—125平方米户型累计供应约8283套,占比高达70%,较3月提升1个百分点。

  数据统计显示,2007—2014年8年间,此面积段供应比重只有25%—30%,2015—2016年则在40%左右,2017年跃升为64%,2018年前4月持续攀升至70%,且有上升趋势。

  2016年,政策支持刚需、打击楼市投机,尤其2017年“房住不炒”提出后,东莞开发商适时调整策略,大力开发刚需产品。

  合富大数据显示,截至3月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米,环比3月微增约1%。按照最近的2个月、3个月和6个月的平均去化速度来看,去库存时间分别为11.9个月、15.4个月和11个月,这一数字比3月略有上升。

  据介绍,东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。如剔除限签因素影响,东莞库存量处于偏低水平,预计真实库存量约400万平方米。

  从房企的业绩来看,东莞市场排名前10的房企有7成实现业绩增长。

  合富大数据显示,前4月碧桂园和万科仍然以绝对优势高居成交量排行榜前两位,市场占比约三成。前10房企网签总额约168.7亿元,同比略增6%,其中有7家房企表现有所增长。

  其中,保利地产表现最抢眼,为前三房企业绩增长最快,增幅达409%;东莞本土房企仅两家上榜。

  4.4月商住地供应遇冷

  从土地市场方面来看,4月东莞工业用地供应活跃,土地市场整体表现一般。

  合富大数据显示,4月东莞土地供应面积约55.2万平方米,环比增1.4倍,同比大幅增加82%。供应的9宗地块其中一宗为商住用地,8宗为工业用地。4月的成交宗地中仍然以零溢价工业用地为主,导致整体楼面地价被拉低。

  延续去年一季度的冷清开局,4月商住用地市场终于迎来年内第二宗地块挂牌。

  据合富大数据显示,4月份商住用地供应面积约1.6万平方米,为一宗来自谢岗的“竞自持面积+自持年限”地块,地块将于5月入市参与竞拍,故4月成交面积为零。

  2016年10月开始,东莞土地市场供地节奏大幅放缓,直至2017年9—12月才陆续有商住用地入市,当前房企“补仓”意愿依然强烈。

  日前,东莞国土资源局发布的《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》(下简称《供应计划》)显示,2018年东莞市国有建设用地供应计划指标约1444公顷,其中存量建设用地1067公顷,新增建设用地377公顷,其中三旧改造用地面积141公顷。

  值得关注的是,东莞计划供应商服用地约45公顷,该类所占比重同比微降5%;住宅用地228公顷,同比去年减少3成,所占比重减少四成,2018—2019年计划供应体量将趋于平稳。

  2018年一季度,东莞商住用地供应不足的问题,有望在第二季度得到明显缓解。据《供应计划》显示,二至四季度陆续大量住宅用地入市补充,各季度体量较均衡。

  

编辑: 冯文美
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